Trámites necesarios para llevar a buen fin un proyecto



Una vez que cuentas con el proyecto de ejecución de edificiación visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia, para que éste llegue a buen fin es necesario seguir los siguientes pasos:

OFICIO DE DIRECCIÓN

ANTES DEL INICIO DE OBRA, debes tener subscrito un contrato de dirección de obras con:
- ARQUITECTO
- APAREJADOR o Arquitecto Técnico
- COORDINADOR DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA OBRA (puede ser un arquitecto o un aparejador)

SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL (EDIFICIOS CON USO PRINCIPAL VIVIENDA)

La propiedad, antes del comienzo de las obras, deberá contratar un seguro de responsabilidad civil decenal, que asegure como mínimo los posibles daños estructurales, según establece la vigente ley de ordenación de la edificación, EXCEPTUÁNDOSE DE ESTA OBLIGACIÓN LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES DE AUTOPROMOCIÓN PARA USO PROPIO.

LICENCIA DE OBRAS Y OTRAS AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS

TRÁMITES CON EL AYUNTAMIENTO
- ENTREGA DEL PROYECTO DE EJECUCIÓN con justificación de las superficies de la parcela.
- PAGO DE LAS TASAS POR CONCESIÓN DE LICENCIA (dependen de cada ayuntamiento).
- Una vez concedida la licencia, PAGO DEL IMPUESTO DE CONSTRUCCIONES Y OBRAS.

TRÁMITES CON OTRAS ADMINISTRACIONES
Si se necesita la tramitación del proyecto ante otros organismos que puedan condicionar la concesión de los permisos (Consellería de Cultura, Consellería de Medio Ambiente, etc), SE PRESENTARÁN COPIAS ADICIONALES ANTE EL AYUNTAMIENTO para si tramitación, siendo el PROYECTO BÁSICO SUFICIENTE PARA LA OBTENCIÓN DE LICENCIA, PERO NO ASÍ PARA LA EJECUCIÓN DE LA OBRA.

TRÁMITES BANCARIOS
En el caso que se pretenda hipotecar la obra a realizar, se deberá aportar a la entidad bancaria que gestione el crédito DOCUMENTACIÓN DEL PROYECTO PARA QUE SE TASE EL VALOR DE LA MISMA.

SILENCIO ADMINISTRATIVO Y CADUCIDAD DE LA LICENCIA
El ayuntamiento dispone de TRES MESES para la concesión de licencia de OBRAS MAYORES y de UN MES para las OBRAS MENORES, transcurridos estos plazos sin haberse notificado ningún acto, la licencia se considera concedida por silencio administrativo, siempre y cuando se cumplan los parámetros edificatorios. Los plazos de caducidad de las licencias concedidas se establecen en el art. 197 de la LOUGA.

CONTRATO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS E INICIO DE LAS MISMAS

Se deberá subscribir un contrato de obras, con un contratista o constructor, que garantice la correcta ejecución. LA DIRECCIÓN FACULTATIVA (arquitecto, aparejador y coordinador de seguridad y salud) VELAN POR EL CORRECTO CUMPLIMIENTO DE LO PACTADO CON EL CONTRATISTA.

Antes del inicio de obra, la dirección facultativa, con la conformidad del promotor y constructor, deberán firmar el acta de replanteo o de comienzo de obras.

CERTIFICADO FINAL DE OBRA (CFO). DOCUMENTACIÓN DE SEGUIMIENTO Y DE OBRA EJECUTADA

Terminada la obra, arquitecto y aparejador, firmarán y visarán el CERTIFICADO FINAL DE OBRA en el que se certifique que la obra se realizó conforme al proyecto licenciado. De esta forma los dos profesionales se responsabilizarán de la obra, comenzando así los plazos de garantía que establece la ley de ordenación de la edificación.

Además de ello, se deberá firmar por los intervinientes en la obra, el ACTA DE RECEPCIÓN de la obra y entregar a la propiedad la documentación de seguimiento y finalización de la obra ejecutada. Así como el LIBRO DEL EDIFICIO que contendrá la documentación de la obra, la historia constructiva del edificio y la documentación relativa a su uso, mantenimiento y conservación.

LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Ó APERTURA

Se solicitará en el Concello, adjuntando el certificado de las obras según modelo oficial. CON ESTE DOCUMENTO SE PODRÁ GESTIONAR EL ALTA EN LOS SERVICIOS DE AGUA, ENERGÍA ELÉCTRICA, GAS, TELEFONÍA, ETC.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

DOCUMENTACIÓN QUE REDACTA EL NOTARIO. Para su tramitación requiere:
- Por la ADMINISTRACIÓN: DOCUMENTO DE CONFORMIDAD CON LA OBRA.
- Por el ARQUITECTO: Acreditación del ajuste de dicho documento a la obra y al CFO.
- Copia de la LICENCIA DE OBRA y autorizaciones pertinentes.

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO

Se ha de solicitar la inscripción en el registro de la propiedad, para VINCULAR LA EDIFICACIÓN REALIZADA A LA PARCELA DONDE SE UBICA LA OBRA. Se exigirá la justificación de la existencia del seguro decenal que subscribió la propiedad.

LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

Se debe liquidad en la CONSELLERÍA DE FACENDA de la Xunta de Galicia dicho impuesto, DECLARANDO EL VALOR DE LA OBRA TERMINADA (modelo 600).

INSCRIPCIÓN EN EL CATASTRO

Se ha de solicitar la inscripción en catastro de la obra ejecutada, a los efectos de su ALTA EN EL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (modelo 902N).

Con estos trámites se daría por concluído el proceso edificatorio, lo que facultará la legalidad de la obra a todos los efectos.


Documento basado en el material aportado por el COAG. Para cualquier consulta no dudes en ponerte en contacto con nosotros.